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Rechts-News (Archiv)

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Mietrecht
Mieterschutz kann auch für Geschäftsräume gelten 

Wer sein Büro oder seine Praxis in der Wohnung betreibt und für beides einen einheitlichen Mietvertrag hat, kann nicht ohne Weiteres mit der Behauptung gekündigt werden, hier handele es sich um einen Gewerbemietvertrag, für den der Mieterschutz nicht gelte. Das geht aus einem Urteil hervor, das der Bundesgerichtshof (BGH) am 9. Juli sprach.


Juristen lieben solche Fälle: Da hatte ein Vermieter in Berlin ein mehrgeschossiges Haus vermietet. Einen Teil der Räume nutzten die Mieter als Wohnraum; im Erdgeschoss hatte ihnen der Vermieter im Vertrag den Betrieb einer Hypnosepraxis gestattet. Dafür gab es jedoch nur einen einzigen Mietvertrag, der sowohl die Wohnnutzung als auch die freiberufliche Nutzung regelte.

Das ging sechs Jahre gut, bis im Jahre 2012 der Vermieter den gesamten Vertrag kündigte, und zwar ohne ein berechtigtes Interesse nachzuweisen, wie das Gesetz es bei Kündigung von Wohnraum verlangt. Die Mieter widersprachen, der Vermieter erhob Räumungsklage, das Landgericht Berlin lehnte aber ab, sich damit zu befassen, da es für Wohnraum-Mietrecht nicht zuständig sei. Das Kammergericht gab dagegen der Räumungsklage statt. Begründung: Ein solcher Vertrag unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck überwiege. Und da die Mieter in einem Teil der Räume ihren Lebensunterhalt bestritten, sei die freiberufliche Nutzung der vorherrschende Vertragszweck, womit hier das Gewerbemietrecht einschlägig sei und der Wohnraum-Mieterschutz nicht gelte. Also: Raus!

Nun können die Mieter aber doch bleiben. Denn der Bundesgerichtshof fand die Erwägungen des Kammergerichts zwar grundsätzlich in Ordnung, aber nicht ihre Anwendung im konkreten Einzelfall: Ja, der Mieterschutz gelte nicht, wenn in einem solchen Mischmietverhältnis die geschäftliche Nutzung Vorrang habe. Überwiege dagegen die Wohnnutzung, müssten auch die für Wohnraum geltenden Mieterschutzregeln angewandt werden, da sonst "die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen" würden, heißt es in der Presseerklärung des Gerichts. Die geschäftliche Nutzung überwiege aber keineswegs automatisch, nur weil die Mieter in einem Teil der Räume ihren Lebensunterhalt bestritten. Vielmehr müsse hier im Einzelfall geprüft werden, wie groß jeweils der Anteil der geschäftlich und der zum Wohnen genutzten Flächen sei, welcher Teil der Miete auf die Geschäfts- und die Wohnräume entfalle, und was die Vertragsparteien bei Vertragsschluss gewollt hätten.

Für den Willen der Vertragsparteien fand der BGH gleich mehrere Indizien: So hatte der Vermieter für den Mietvertrag ein Formular benutzt, das auf Wohnraum-Vermietung zugeschnitten war; der Vertrag war auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden, was nach Ansicht des BGH für Gewerbemietverträge untypisch sei; und schließlich sei eine einheitliche Miete ohne Mehrwertsteuer vereinbart worden, was ebenfalls gegen ein Gewerberaum-Mietverhältnis spreche.

Deshalb, so der BGH, sei hier von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen und – da für die Kündigung kein berechtigtes Interesse des Vermieters benannt worden war – die Räumungsklage abzuweisen. Das schriftliche Urteil (Bundesgerichtshof vom 9.7.2014, Aktenzeichen VIII ZR 376/13) liegt noch nicht vor.

(09.07.2014)

Verweise zu diesem Artikel:
Die Pressemitteilung des BGH zum Urteil
Der mediafon-Ratgeber zum Thema "Arbeiten in der Wohnung"

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